Ausländer können auch ohne eine irgendwie geartete Aufenthaltserlaubnis brasilianische Immobilien erwerben. Der Erwerb kann zudem durch einen mit notarieller Vollmacht ausgestatteten Vertreter in Abwesenheit vorgenommen werde.

Das Eigentum wird durch Eintragung im Grundbuch übertragen.

Das Eigentumsrecht ist in der brasilianischen Verfassung garantiert. Enteignungen sind nur in engen Grenzen möglich und müssen entschädigt werden.

Es ist nicht zu empfehlen, in Brasilien eine Immobilie ohne den Beistand eines Anwaltes zu erwerben, da im Gegensatz zu etwa Deutschland der Erwerb nicht von einem Notar abgewickelt wird und die Zahlung des Kaufpreises auch nicht auf ein Notaranderkonto erfolgt, sondern direkt zwischen Käufer und Verkäufer stattfindet. Der hiesige Notar beurkundet lediglich den notariellen Kaufvertrag und stellt sicher, dass die Erwerbssteuern abgeführt werden. Da dingliche Lasten mit der Immobilie auf den Erwerber übergehen und die Lastenfreiheit nur durch die Einholung und Auswertung umfangreicher behördlicher Bescheinigungen sichergestellt werden kann, ist die Zuziehung eines Profis unabdinglich. Fast alle Rechtsmängel können behoben werden, man muss sie nur vor der Zahlung des Kaufpreises kennen, um die Kosten für ihre Behebung vom Kaufpreis abziehen zu können.

Immobilienmakler sind als Beistand für die rechtliche Abwicklung des Erwerbs nicht zu empfehlen, auch wenn sie dies grundsätzlich anbieten, da sie beim Verkauf eigene finanzielle Interessen verfolgen und insbesondere ihren Mäklerlohn (Kommission oder Courtage), üblicherweise 5 % über den Kaufpreis, erst erhalten, wenn der Käufer den Verkäufer bezahlt hat. Es liegt daher offensichtlich nicht in deren Interesse, einen möglichen Käufer durch das Aufzeigen von vorhandenen Problemen zu verschrecken, zumal sie für anschließende Probleme durch Rechtsmängel nicht haften.

 

Erwerbsschritte:

• Einigung mit dem Verkäufer über Kaufpreis und Zahlungsform;

• Einholung der behördlichen Dokumente zur fraglichen Immobilie;

• Analyse der Dokumentation auf rechtliche Mängel und Lasten;

• Behebung der Mängel und Begleichung der Lasten;

• Wenn angezeigt: Erstellung und Abschluss eines Kaufvorvertrages (sog. „Promessa“) mit Leistung einer Anzahlung;

• Entrichtung der Erwerbssteuern (ITIV und gegebenenfalls Laudêmio);

• Abschluss eines notariellen Kaufvertrages;

• Eintragung der Immobilie im Grundbuch im Namen des Erwerbers.

 

Mögliche Rechtsmängel bei brasilianischen Immobilen (nicht abschließend!):

• Hypotheken und Grundschulden, Grundpfandrechte;

• Vollstreckungen aus laufenden Gerichts- oder Verwaltungsverfahren (Scheidung, Arbeitsgerichtliche Verfahren, Fiskalverfahren, Zahlungsklagen etc);

• Steuerschulden bei Kirche oder Staat;

• Schulden bei den Energie- und Wasserversorgern;

• Fehlender Grundbucheintrag;

• Nur das Grundstück ist eingetragen aber nicht das später darauf erstellte Gebäude;

• Die Grundstücksflächen und/ oder –grenzen sind falsch eingetragen;

• Die Angaben im Grundbuchauszug oder sonstigen behördlichen Dokumenten entsprechen nicht der Wahrheit („certidão martelada“);

• Schulden beim „Condomínio“ (Eigentümergemeinschaft);

• Das Grundstück ist streitbefangen;

• Das Grundstück ist mit einem Baustopp oder „embargo“ belegt;

• Der Verkäufer ist verfügungsbeschränkt (Minderjährige, Verheiratete!)

 

Unsere Leistungen:

Insbesondere die rechtliche Begleitung bei Erwerb und Verkauf von Grundstücken, Verhandlungsführung, Überprüfung lastenfreien Eigentums, Beibringung der erforderlichen Dokumente, Beratung beim Geldtransfer und dem Umgang mit der brasilianischen Zentralbank, Erlangung einer Steuernummer, notarieller Kaufvertrag, Eintragung ins Grundbuch.